خبر فوری

روش‌هاي حل تعارض بين سند رسمي و عادي

روش‌هاي حل تعارض بين سند رسمي و عادي

انتشار : 1396/02/18 تعداد بازدید : 1055 کد : 10675 ارسال شده توسط :admin

بر اساس ماده 62 قانون دائمي شدن برخي احكام برنامه‌هاي توسعه، كليه معاملات راجع به اموال غيرمنقول از قبيل بيع، صلح، رهن، اجاره و حتي تعهد به انجام اين قبيل معاملات(قولنامه) بايد به موجب سند رسمي باشد؛ اين در حالي است كه تاكنون بخشي مهمي از قراردادهاي اجاره، رهن و قولنامه اين معاملات از طريق اسناد عادي صورت مي‌گرفت. اما سند عادي و سند رسمي چه تفاوت‌هايي دارند؟

دپارتمان حقوقيار

«سند عبارت است از هر نوشته كه در مقام دعوي يا دفاع قابل استناد باشد»، اين مقرره ماده 1284 قانون مدني در تعريف سند است؛ در واقع سند نوشته‌اي است كه هم شخص مدعي(خواهان) و هم شخصي كه دعوا متوجه او است(خوانده) قادر به استناد به آن در دادگاه هستند. سند ممكن است عادي يا رسمي باشد كه البته هركدام از اسناد عادي يا رسمي، داراي شرايط و قابليت‌هايي هستند كه در قوانين به آن اشاره شده است.

تعريف سند عادي و رسمي
در يك دعواي حقوقي، ممكن است خواهان براي اثبات ادعايش و خوانده در مقام پاسخ به ادعاي خواهان، اسنادي را ارائه كنند كه دادگاه بر اساس آن، حكم به نفع صاحب حق صادر كند. اين اسناد ممكن است عادي يا رسمي باشند. سند رسمي، سندي است كه توسط ماموران رسمي يا سردفتران اسناد رسمي و درحدود صلاحيت آنان و مطابق با قانون تنظيم مي‌شود؛ هر سندي كه با غير از اين شرايط تنظيم شده باشد، سند عادي است.

تعارض سند عادي و سند رسمي
حال اگر در مقام دعوي، طرفين اسنادي را به دادگاه ارائه كنند كه يك طرف آن سند رسمي و طرف ديگر سند عادي باشد، اين سوال ايجاد مي‌شود كه كدام سند در برابر دادگاه داراي ارجحيت است و تعارض بين دو سند چگونه قابل رفع است؟ در ابتدا درخصوص مفهوم تعارض بايد گفت كه «تعارض در لغت به معناي خلاف يكديگر آمدن خبر و جز آن و معارضه كردن يكي با ديگري آمده است.» در خصوص ادله اثبات دعوي كه سند هم يكي از اين ادله محسوب مي‌شود، تعارض اسناد يا ادله به معناي تقابل و تضاد بين اسناد و ادله ارائه شده به نحوي است كه عمل به هر دو يا جمع بين آنها امكان‌پذير نباشد. براي اينكه بين دو سند تعارض وجود داشته باشد، توجه به چهار نكته ضروري است: اول اينكه حتما بايد دو سند در مقابل هم باشند. يعني اگر يك سند به دادگاه ارائه شود و در مقابل آن سندي نباشد، تعارض بي‌معناست. دوم اينكه دو سند بايد منافي يكديگر بوده و همديگر را تكذيب كنند. مثلا سندي بگويد زيد مالك است و سند ديگر بگويد بكر مالك است. سوم اينكه اسناد بايد وحدت موضوع داشته باشند. براي مثال اگر سندي در خصوص اثبات طلب باشد و سند ديگر اثبات پرداخت دين باشد، اين دو سند در موضوع داراي وحدت نيست كه بتوان آن را متعارض هم دانست. اما اگر زيد به واسطه يك سند عادي مدعي مالكيت يك ملك مشخص باشد و بكر هم مدعي مالكيت همان ملك با يك سند رسمي باشد، به دليل وحدت در موضوع، زمان و خواسته، مي‌توان دو سند را متعارض دانست. شرط چهارم هم اين است كه دو سند متعارض بايد قابليت استناد داشته باشند. براي مثال اگر سندي قبلا جعليت آن اثبات شده باشد ديگر قابل استناد نبوده و در نتيجه نمي‌تواند به عنوان يك سند معارض مورد توجه قرار گيرد.

حل تعارض بين اسناد عادي و رسمي
حالا با لحاظ اين شرايط اگر دو سند كه يكي عادي و ديگري رسمي هستند، متعارض يكديگر باشند، شرايط به چه گونه خواهد بود؟
قانون ثبت اسناد و املاك كه در سال ۱۳۱۰ به تصويب قانونگذار رسيده است، دو هدف عمده را دنبال مي‌كرده است. هدف اول و اصلي قانونگذار تأمين امنيت قضايي افراد در جامعه بوده است. به نحوي كه به استناد مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت، كليه معاملات راجع به عين، منافع و حقوق ثبت شده، بايد به ثبت برسد و بر اساس ماده 22 دولت فقط كسي را مالك مي‌شناسد كه ملك به نام او ثبت شده باشد.
دومين هدف قانون‌گذار، اعتبار بخشيدن به اسناد رسمي در برابر اسناد عادي بوده به طوريكه بر اساس قانون، مفاد اسناد رسمي توسط تنظيم‌كنندگان قابل انكار نبوده و عدول از آن تابع شرايطي خاص بوده و تنها در موارد استثنايي امكان‌پذير است.
با لحاظ اين دو شرط مي‌توان گفت كه در نگاه اول وجود تعارض واقعي بين سند رسمي و سند عادي تقريبا امكان‌پذير نيست زيرا برخي از معاملات به طور كلي توسط سند عادي قابل تحقق نبوده و در اين صورت سند عادي فاقد ارزش تلقي شده و ياراي مقابله با سند رسمي را ندارد. كما اينكه در راي وحدت رويه شماره 43 مورخ دهم آبان‌ماه 1351 ديوانعالي كشور هم اين موضوع مورد تاكيد قرار گرفته و آمده است: « نظر به اين كه شرط تحقق بزه مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاك قابليت تعارض دو معامله يا تعهد نسبت به يك مال مي‌باشد و در نقاطي كه ثبت رسمي اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غيرمنقول به موجب بند اول ماده 47 قانون مزبور اجباري باشد سند عادي راجع به معامله آن اموال طبق ماده 48 همان قانون در هيچ يك از ادارت و محاكم پذيرفته نشده و قابليت تعارض با سند رسمي نخواهد داشت.»
اما اين پايان كار نيست، بلكه ممكن است دارنده سند عادي بتواند با اثبات موضوعي ديگر، سند خود را بالاتر از سند رسمي قرار داده و به اصطلاح سند رسمي را از ميان به در كرده تا سند عادي تنها دليل مورد استناد در دادگاه باشد.
يكي از مواردي كه دارنده سند عادي مي‌تواند در مقابل دارنده سند رسمي ادعا كند، ادعاي عدم اعتبار سند رسمي است. بر اساس ماده 217 قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني مصوب 1379، خوانده مي‌تواند تا اولين جلسه دادرسي نسبت به اسناد ارائه شده، ادعاي جعليت اسناد را مطرح كند. بر اين اساس اگر خوانده بتواند جعلي بودن سند را علي‌رغم دشواري اثبات آن، براي دادگاه محرز كند، در اين صورت سند رسمي از عداد دلايل طرف مقابل خارج شده و در اين صورت تعارض بين اسناد هم از بين خواهد رفت.
گاهي هم ممكن است كه موضوع سند عادي مشتمل بر اجراي تعهدي در راستاي سند رسمي باشد كه با اثبات موضوع، ارزش سند عادي بالاتر از سند رسمي قرار بگيرد. براي مثال دارنده سند عادي مي‌تواند الزام مالك به تنظيم سند رسمي را از دادگاه درخواست كند. در اينجا نيز بين سند عادي و سند رسمي تعارضي وجود ندارد زيرا موضوع دو سند كاملا متفاوت است و وحدت موضوع براي ايجاد تعارض وجود ندارد اما در ظاهر سند عادي در مقابل سند رسمي قرار مي‌گيرد. در اين فرض نيز با اثبات تعهد مندرج در سند عادي، دادگاه مالك را به تنظيم سند رسمي ملزم مي‌كند و در اين صورت سند رسمي ياراي مقابله با سند عادي را نخواهد داشت.
مثال ديگر در خصوص تعارض بين جزئيات يك معامله در دو سند متفاوت است. براي مثال شخصي به واسطه سند رسمي ادعا مي‌كند ثمن معامله يك مقداري بوده و ديگري با سند عادي ادعا مي‌كند كه ثمن معامله يك مقدار ديگري بوده است. در اينجا اگر به طور واقعي اصالت هر دو سند ثابت شود، در اين صورت مي‌توان به سند موخر رجوع كرد كه حاكي از قصد جديد طرفين است. زيرا ممكن است پس از معامله اول، طرفين بر ثمن جديد براي معامله توافق كرده و آن را در سند جداگانه‌اي كه ذكر كرده باشند كه از اين رو توجه به تاريخ سند مي‌تواند راهگشا باشد. يا در جايي كه يكي از طرفين مدعي اشتباه در يكي از اسناد است، در اين صورت هم بين ادعاي اشتباه يك ادعاي ديگري است كه بايد جدا از موضوع سند اثبات شود.
بنابراين مي‌توان گفت بين سند رسمي و سند عادي امكان تحقق تعارض واقعي وجود ندارد و آنچه كه به عنوان تعارض بين اسناد مطرح مي‌شود، بيشتر شبهه تعارض است كه در هر مورد با رجوع به شبهه ايجاد شده مي‌توان در خصوص آن تصميم‌ گرفت كه در بالا مثال‌هايي از آن گفته شد اما به طور كلي مي‌توان گفت، در جايي كه ثبت رسمي در خصوص املاك، منافع و حقوق ثبت‌شده اجباري شده، سند عادي از سوي ادارات و محاكم قابل پذيرش نخواهد بود مگر اينكه بي‌اعتباري سند رسمي يا تعهدي جدا از سند رسمي به نحوي از انحا براي دادگاه اثبات شود تا دادگاه در اين صورت سند عادي را داراي ارزشي بالاتر از سند رسمي قلمداد كند.

در صورتی نیاز می توانید از طریق فرم زیر مطالب و نطرات حقوقی خود را برای ما ارسال نمایید .